Cláusulas abusivas en el arriendo de vivienda: Ley 820 de 2003

El contrato de arriendo suele llegar ya redactado por el propietario o la inmobiliaria, y casi nadie lo lee completo. El problema aparece después: un "mes de depósito" que nunca se devuelve, un aumento del canon mayor al permitido o una multa enorme por entregar el apartamento antes de tiempo.

En Colombia, el arrendamiento de vivienda urbana tiene una ley propia, la Ley 820 de 2003, y varias de sus reglas no se pueden cambiar por contrato. Esta guía explica qué cláusulas comunes van contra esa ley, cuáles sí son válidas y qué revisar antes de firmar.

Esta guía es información general y no constituye asesoría legal. Las normas pueden cambiar y cada caso tiene sus detalles: si tienes un conflicto concreto, consulta a un abogado o a la alcaldía de tu municipio.

A qué contratos se aplica la Ley 820

La Ley 820 regula los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda (artículos 1 y 2). No regula el arriendo de un local comercial, que tiene sus propias reglas en el Código de Comercio, ni el de una finca rural.

El contrato puede ser verbal o escrito (artículo 3). En los dos casos, las partes deben acordar al menos: quiénes son, cuál es el inmueble, el precio y la forma de pago, los servicios incluidos, la duración y quién paga los servicios públicos. Si no se pacta una duración, se entiende que es de un año (artículo 5).

Qué es una cláusula abusiva en un arriendo

La Ley 820 no usa la expresión "cláusula abusiva". En la práctica se llama así a las cláusulas que contradicen una regla de la ley que las partes no pueden cambiar, o que cargan a una sola parte con obligaciones que la ley no le impone. El ejemplo más claro es el depósito en dinero: el artículo 16 lo prohíbe aunque el inquilino lo haya aceptado por escrito.

Que una cláusula esté escrita y firmada no la hace exigible si contradice una norma de este tipo. Pero quien decide un conflicto es la autoridad competente o un juez, no la otra parte. Por eso conviene detectarlas antes de firmar y pedir que se corrijan.

Tabla: cláusulas comunes y qué dice la ley

La tabla resume la regla general. Hay matices, como los contratos de vivienda compartida o de pensión (artículo 4), que tienen reglas propias.

El depósito: lo que más se cobra y la ley prohíbe

El artículo 16 de la Ley 820 es directo: en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario. Añade que esas garantías tampoco pueden pactarse de forma indirecta, en un documento aparte o con otro nombre. Llamarlo "mes de garantía", "fondo de reparaciones" o "anticipo" no cambia lo que es.

Lo que la ley sí permite:

• Garantías personales, como un codeudor o un fiador, y en la práctica las pólizas de arrendamiento. El artículo 16 habla de depósitos en dinero y cauciones reales, no de estas figuras.
• Una garantía para los servicios públicos cuando el inquilino los paga (artículo 15). Sirve para que la empresa de servicios no cobre las facturas impagas al dueño, y no puede exceder el valor de dos períodos consecutivos de facturación.

Si te cobraron un depósito ilegal, la Ley 820 da a las alcaldías la función de conocer de los depósitos ilegales y de las controversias sobre ellos (artículo 33). En Bogotá esa competencia la organiza la Alcaldía Mayor (artículo 32).

El incremento del canon y el IPC

El artículo 20 fija tres condiciones para subir el arriendo:

1. Cada doce meses de ejecución del contrato con el mismo precio, no antes.
2. Hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior al reajuste. Si el IPC del año anterior fue, por ejemplo, 5 %, el canon puede subir como máximo 5 %. El IPC oficial lo publica el DANE.
3. El nuevo canon no puede superar el límite del artículo 18: el 1 % del valor comercial del inmueble, que a su vez no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente.

Además, el arrendador debe informar el monto del incremento y la fecha en que se aplica, por el servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal pactado en el contrato. Si no lo hace, el aumento no se le puede oponer al arrendatario. Ojo: si el inquilino paga el reajuste aunque no se lo hayan comunicado, la ley dice que luego no puede pedir que se lo devuelvan alegando la falta de aviso.

Una cláusula que fije aumentos por encima del IPC, como "IPC más dos puntos" o un porcentaje fijo mayor, va contra el artículo 20 en un contrato de vivienda.

La cláusula penal: cuánto te pueden cobrar

Casi todos los contratos de arriendo traen una cláusula penal: una suma que paga quien incumple. El Código Civil la define en el artículo 1592 como la pena que una persona acepta para asegurar el cumplimiento de una obligación, si no la cumple o la cumple tarde.

Pactarla es legal. Lo que tiene límites es cómo se cobra:

• No se cobran a la vez la obligación y la pena, salvo que la pena se haya pactado por el simple retardo o que se haya estipulado que pagar la pena no extingue la obligación principal (artículo 1594).
• No se cobran a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos que se haya pactado así expresamente (artículo 1600).
• Cláusula penal enorme: cuando la obligación principal y la pena son sumas determinadas, se puede pedir que se rebaje la pena en todo lo que exceda el doble de la obligación principal, incluida esta (artículo 1601). En obligaciones de valor indeterminado, el juez puede moderarla si resulta enorme.

No hay que confundir la cláusula penal con la indemnización que fija la Ley 820 para la terminación anticipada. Si el inquilino quiere irse antes del vencimiento, la ley le permite hacerlo con preaviso escrito de tres meses, enviado por el servicio postal autorizado, y el pago de una indemnización de tres meses de arrendamiento (artículo 24, numeral 4, y artículo 25). Una cláusula que exija mucho más que eso merece una revisión cuidadosa antes de firmar.

Terminación: cuándo y cómo se puede acabar el contrato

Por mutuo acuerdo, el contrato puede terminarse en cualquier momento (artículo 21).

Si el arrendatario quiere terminar (artículo 24):

• Puede hacerlo por causas como la suspensión de los servicios públicos por culpa del arrendador, o que el arrendador desconozca sus derechos.
• Puede irse dentro del término inicial o durante las prórrogas con preaviso de tres meses y una indemnización de tres cánones.
• Puede irse al vencimiento del término inicial o de una prórroga sin indemnizar, si avisa por escrito con al menos tres meses de anticipación.

Si el arrendador quiere terminar (artículo 22):

• Puede hacerlo si el inquilino no paga el canon o los servicios, subarrienda sin permiso, hace mejoras sin autorización o viola el reglamento de propiedad horizontal, entre otras causales.
• Durante las prórrogas, puede terminar con preaviso de tres meses y una indemnización de tres meses de arrendamiento.
• Al vencimiento, con preaviso de tres meses, puede invocar causales especiales: necesitar el inmueble para vivir en él por al menos un año, demolerlo o repararlo, entregarlo por una venta, o, si el contrato ya cumplió cuatro años, su sola voluntad, indemnizando con un mes y medio de arrendamiento. En las tres primeras causales debe además constituir una caución a favor del inquilino por seis meses de canon.

En los dos casos, sin constancia escrita del preaviso, el contrato se renueva automáticamente por un término igual al inicial. Una cláusula que permita al arrendador sacar al inquilino "en cualquier momento" o con un aviso de pocos días no encaja con estas reglas en un contrato de vivienda urbana.

La entrega del inmueble: al empezar y al terminar

Al empezar, el arrendador debe entregar la vivienda en la fecha convenida y en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, con los servicios y usos pactados (artículo 8, numeral 1). También debe entregar al inquilino y al codeudor una copia del contrato con firmas originales en máximo diez días; si no lo hace, la ley prevé multas de tres mensualidades a petición de parte (artículo 8). En propiedad horizontal debe darle copia de la parte normativa del reglamento.

Al terminar, el arrendatario restituye el inmueble en el estado en que lo recibió, teniendo en cuenta el deterioro por el uso y goce legítimos (Código Civil, artículo 2005). Si no consta cómo se entregó, se entiende que lo recibió en regular estado. La entrega se hace desocupándolo por completo y devolviendo las llaves (artículo 2006).

Por eso el inventario con fotos al firmar es tu mejor protección: sin él, discutir qué daño ya existía es mucho más difícil.

Sobre las reparaciones, el inquilino responde por los daños que no vienen del uso normal ni del paso del tiempo (artículo 9, numeral 2). Si tuvo que hacer reparaciones indispensables no locativas que le correspondían al arrendador, puede descontarlas del canon, salvo pacto en contrario, hasta el 30 % de cada pago (artículo 27).

Quién vigila y qué puedes hacer

La inspección, control y vigilancia de los arrendamientos de vivienda está a cargo de las alcaldías municipales, la Alcaldía Mayor de Bogotá y la Gobernación de San Andrés (artículo 32). Entre otras cosas, conocen de los depósitos ilegales, de la falta de copias del contrato y de los incrementos mal aplicados (artículo 33). Pueden imponer multas de hasta cien salarios mínimos mensuales a quienes incumplen (artículo 34).

Cómo revisar tu contrato de arrendamiento en cinco pasos

1. Busca la palabra "depósito" y sus sinónimos: garantía, anticipo, fondo. Si te piden dinero en efectivo como garantía, va contra el artículo 16.
2. Lee la cláusula de reajuste: debe ser cada doce meses y no más que el IPC del año anterior.
3. Revisa la cláusula penal y compárala con la indemnización legal de tres cánones.
4. Mira cómo se termina el contrato: preavisos de tres meses, por escrito y por correo certificado.
5. Exige el inventario y la copia firmada del contrato.

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Preguntas frecuentes

¿Qué cláusulas se pueden poner en un contrato de arrendamiento?

Las partes pueden pactar casi todo lo que la ley no prohíbe: el canon, la duración, quién paga los servicios, la prohibición de subarrendar, la cláusula penal o la exigencia de un codeudor. Lo que no pueden hacer es contradecir reglas como la prohibición de depósitos en dinero (artículo 16 de la Ley 820) o el límite del reajuste al IPC (artículo 20).

¿La Ley 820 de 2003 regula la cláusula penal en el contrato de arrendamiento?

No directamente. La Ley 820 fija la indemnización por terminación anticipada (tres meses de arrendamiento, artículos 22 y 24), pero la cláusula penal como tal se rige por los artículos 1592 a 1601 del Código Civil, que permiten pedir que se rebaje cuando es enorme.

¿Me pueden cobrar un depósito para arrendar un apartamento?

En un contrato de vivienda urbana, no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni cauciones reales (artículo 16 de la Ley 820). Sí se pueden pedir garantías personales, como un codeudor, y una garantía limitada para los servicios públicos (artículo 15).

¿Cuánto puede subir el arriendo cada año?

Como máximo, el 100 % del IPC del año calendario anterior, cada doce meses de ejecución del contrato, y sin superar el 1 % del valor comercial del inmueble (artículos 18 y 20 de la Ley 820). El arrendador debe comunicar el aumento por escrito.

¿Cuánto tiempo debe dar el arrendador al arrendatario para desocupar?

Para terminar el contrato de forma unilateral, la Ley 820 exige un preaviso escrito de al menos tres meses, enviado por el servicio postal autorizado, además de la causal y la indemnización que correspondan (artículo 22). Sin preaviso escrito, el contrato se renueva automáticamente.

¿Qué pasa si ya firmé un contrato con una cláusula ilegal?

Firmarla no la vuelve válida si va contra una norma que las partes no pueden cambiar, pero tampoco desaparece sola. Guarda el contrato y los soportes de pago, pide la corrección por escrito y, si hay conflicto, acude a la alcaldía de tu municipio o a un abogado.

Fuentes oficiales

• Ley 820 de 2003, texto completo en el Gestor Normativo de Función Pública
• Código Civil, artículos 1592 a 1601 (cláusula penal), Secretaría del Senado
• Código Civil, artículos 2005 a 2007 (restitución del inmueble), Secretaría del Senado

Normas consultadas el 26 de octubre de 2026.